2020年4月の民法改正後、
新たな賃借人（テナント）様との賃貸借契約時に
「民法の改正内容を反映していない」、「改正内容を知らない」
「契約書をどのように改定したらいいか分からない」等々の事象が、多く発生しています。
今回は、民法改正の中から、
「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」について解説していきます。
賃借人（テナント）様とのトラブルを回避するためにも、是非参考にしてみてください。
【条文】民法第611条 「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」
（賃貸物の一部滅失等による賃料の減額等）
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
２ 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
（賃貸物の一部滅失による賃料の減額請求等）
賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
２ 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
【条文の解説】
▶一部滅失による賃料減額について
旧法では、「賃貸物の一部が賃借人の過失によらないで滅失した場合、賃借人はその滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」と規定されていました。
今回の改正で、賃貸物の一部滅失事由が「滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」に拡大され、賃借人の請求がなくとも使用収益ができなくなった部分の割合に応じて、当然に賃料が減額されることになリます。
▶契約の解除に関して
旧法では、「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失した」場合のみ賃借人による解除を認める」とされていました。
今回の改正で、「滅失」以外に「その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」に拡大され、「残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないとき」には、賃借人に解除権を認めることとしました。
新法では、滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、賃貸借契約解除は可能と考えられます。
【賃貸人は今後どうすれば良い？】
物件の破損や設備の不具合等による一部使用不能が発生した場合、
遅滞なくその旨を賃貸人に通知することを求め、また、通知を受けた賃貸人も、速やかに破損や不具合等の状況やその原因を確認することが必要になります。
今後は、賃借物の一部滅失に限定されず、電気・ガス・水道のライフラインの停止が起きた場合や漏水事故等の使用収益が制限される場合、賃料が当然減額され賃借人から過払賃料の返還請求事例、もしくは、賃借人から賃貸借契約解除の申出が増える可能性があります。
契約書においては、あらかじめ賃貸借物一部不能の場合に、賃借人に通知義務を課す等、協議する条項をいれるのが有益です。
【条文例：契約書への記載事項】
条文例（甲：賃貸人、乙：賃借人）
（一部滅失による賃料の減額等）
第●条 本件貸室の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、
それが乙の責めに帰すべき事由によらないときは、甲及び乙は、その使用できなくなった部分
の割合に応じて減額の要否や程度、期間、賃料の減額に代替する方法その他必要な事項について
協議するものとする。この場合において、
賃料を減額するときは、その使用できなくなった部分の割合に応じるものとする。
２．本件貸室の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、残存する部分のみ
では乙が賃借した目的を達することができないときは、乙は本契約を解除することができる。
新ブランド「TRI-WINS（トライウインズ）」の提供を開始しました。
3分で分かる保証概要はコチラから
一般的な保証サービスと比較して調査・審査、滞納保証、滞納対応、退去対応等サービスの範囲が拡大しているのが「TRI-WINS」の特徴です。
貸主に対しては、50,000社を超える調査情報と精緻な入居審査を行うことで、安心して賃貸借契約を結んでいただくことができます。
「審査・調査」から、貸主と借主双方に寄り添っていきます。
スタートアップ、外資系、個人事業主は実績が乏しい為、貸主も入居判断に苦慮している実態があります。
借主も入居したいビルがあるものの入居できない現実があり、ビジネス機会の損失に繋がっています。
貸主に報告することで入居判断がしやすい環境を提供いたします。
貸主・借主双方に直接説明を実施し、十分ご理解頂いた上で、ご契約を行わせていただくことが、
「TRI-WINS」の最大の特徴です。
「退去時」も、貸主・借主双方に寄り添い次のステップへのサポートをいたします。
滞納した場合に貸主が被る精神的な苦痛や負担は計り知れないため、貸主に寄り添いサポートしていきます。
そして、借主に対しても滞納期間が長期化すると負債が重なりますが、
早期に実態を確認し解決に導くことこそ、負債を最小限に抑え、借主が再出発できる状態に向けサポートいたします。
3分で分かる保証概要はコチラから
資料ダウンロード
